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个别银行暂缓办理按揭贷款 房贷新政影响待来年

2016年10月11日
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   本报记者 杨晓宴 上海报道

  半个月内,全国近二十个城市密集出台房产限购和限贷新政。除了小幅提高首套房按揭比例,更重要的是,大幅提高了二套房的首付比例,提升百分比从5个点到20个点不等,并对二套房“认房”还是“认贷”做出了一定明确。

  多名受访银行人士向21世纪经济报道记者表示,尽管已经收到政策通知,但行内还未下发具体执行细则。亦有银行这两天暂缓办理个人住房按揭贷款

  值得注意的是,就二套房认定,微观层面仍存在一定操作难度。对于银行而言,今年合意资产缺乏背景下,零售贷款,特别是个人住房按揭贷款,受到了银行业整体的重点关注。

  可预计的是,限购限贷政策将会对平抑房价、遏制投机起到作用,但银行按揭贷款业务也将受到一定影响。但由于交易和贷款投放之间存在时差,多名银行人士向21世纪经济报道记者表示,新政将主要影响明年的按揭业务投放增量。

  多地二套房首付比例提高两成

  根据2015年9·30新政,人民银行、银监会各派出机构应按照“分类指导,因地施策”,与当地政府协调制定差异化最低首付比例。差异除了体现在区域,还体现在首套房和二套房上。因此,各地限贷严宽,很大程度上取决于对二套房的认定上。

  整体来看,江苏省内,南京和苏州的政策几乎一致。简单理解,除了“从未购置过住房”被认定为首套房,剩下的至少会被认定为“二套房”,采用的是“认房又认贷”的原则。

  具体来看,对于有购房贷款记录,但申请贷款购房时实际没有住房的居民家庭(有贷无房);或者是有房无贷的(包括贷款还清),商贷首付比例均为50%。此前,南京的比例为35%,苏州比例为30%。

  无锡新政显示,对已经拥有1套房的,商贷最低首付比例从30%调整至40%,公积金贷款首付比例上调至30%。由此可见,无锡对二套房原则上是“认房”。

  同样“认房”的还有武汉。

  根据10月6日出台的《中国人民银行武汉分行中国银行业监督管理委员会湖北监管局关于进一步加强住房信贷政策管理的通知》,二套房(认房不认贷)首付比例最低50%。本地户籍三套房停贷,外地户籍二套房停贷。

  值得一提的是,短短3天内,武汉再一次上调了首套房的最低首付比例,从10月3日规定的25%(此前为20%)提升至30%。

  此外,10月8日出炉的成都新政则明确了“认贷不认房”的二套房认定原则。具体而言,对已有1套住房并结清贷款的,按首套房,执行最低首付比例30%。而已有1套房且贷款未结清的,最低首付比例为40%。拥有二套及以上房产且未结清相应贷款的,暂停发放贷款。

  相较来看,杭州新政未涉及对二套房的具体认定,为“认贷不认房”留下了一些空间。根据9月28日杭州实施的新规,对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的,再次贷款买房,商贷最低首付比例从30%上调至50%,公积金贷款从40%上调至50%。也就是说,对于名下有房,且贷款已经结清的,是否按首套房来认定,目前并没有明确说法。

  据杭州某国有大行房贷客户经理介绍,该行目前执行的“认贷不认房”,即,只要名下没有在偿还的房贷,就可以认定为首套房。“确实也没有动力收紧个贷,其他的贷款风险大。”该银行人士坦言。

  对银行今年影响不大

  苏州某大行房贷经理告诉21世纪经济报道记者,目前苏州的银行已经开始执行相关政策。“只要你有贷款记录,现在就是至少50%的首付,贷款记录银行都看得到。但是购房记录,不在苏州的未必看得到。”该客户经理表示,目前该行内部还没有下发执行细则,因此利率方面还未明确是否调整。按照此前的规定,首套房利率为基准9折。而苏州不同区县也有不同的利率标准。

  “关于贷款利率,各家银行会有自己的定价。不过我们这边弹性并不大,和你的购房总金额没什么关系。”该客户经理表示。

  一家银行昆山支行的房贷经理则表示,目前正在执行的房贷利率在基准9.5-9.7折都有,也还未收到银行内部的新政执行细则。

  据21世纪经济报道记者了解,目前杭州市场上,首套房按揭贷款利率普遍在9-9.5折。前述杭州某大行房贷经理表示,该行首套房,二手房的贷款利率普遍在9.2-9.5折,只有新楼盘才可能做到9折。但杭州市场上也存在8.5折这样的超低折扣。

  “8.5折要求会比较高,房子必须在主城区,像余杭就不行了。”有购房者表示。

  对于信贷政策走向,前述某大行客户经理表示,目前行内没有下发限贷新政的执行细则。“我们觉得对首套房的调整可能不大,关注的调整是对二套房的认定上。”

  同时,杭州9月29日的新规还暂停了在杭“买房落户”政策。就在新政出台的前两天,房产销售人员还在对外地投资人介绍通过买房落户,以规避9月18日实施的“非杭州户籍只能限购一套房”的政策,该新规的出台,超出了此前市场预期。

  “今年7、8月的数据出来,大家就觉得新增贷款里面房贷占比较高,但从银行业务来分析,其实从存量来看,房贷占比并不是太高,一般不会超过30%。”某国有大行上海分行零售业务负责人表示,新政预计导致房产交易量的下降,会影响房贷增量,但目前来看,对相关业务的利润影响较为有限。

  “主要是对明年的增量影响较大,对今年的利润影响不大”,某大行资产负债部人士表示:“今年就剩两个多月,该投放的都投放了,而且各行手里也还有部分政策出台前的还没放款。”

  (本报记者顾月对本文亦有贡献)

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