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竺劲:中国版两房和住房抵押贷款证券渐行渐近

2015年11月23日
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   信贷资产证券化是指将原本不流通的金融资产转换成为可流通的资本市场证券的过程。资产证券化产品划分为资产支持证券(asset-backed securities,简称ABS)和住房抵押贷款证券(mortgage-backed securities,简称MBS)。前者的基础资产是除住房抵押贷款以外的其他资产,后者的基础资产是住房抵押贷款。

  银行直接受益,房企间接受益。注册制推动信贷资产证券化,将来会有越来越多的银行、信托机构等,把自己发放的贷款,打包、分割成标准的份额,在市场上出售,盘活信贷资产,提高信贷空间。银行是信贷资产证券化的直接受益者,利用资产证券化加杠杆将有效提升银行业绩。房企是信贷资产证券化的间接受益者,银行打包出售按揭贷款,获得继续向购房者放贷的空间,有利于楼市回暖。

  住房抵押贷款证券化进程有望加速。2005年3月我国首次推出资产证券化试点,建设银行首次发行个人住房抵押贷款证券05建元1期,2007年又继续发行07建元1期。2007年美国的次贷危机的爆发,为了避免受到国外金融危机的不良影响,我国暂停了资产证券化试点。2014年7月,中国邮政储蓄银行发行的“邮元2014年第一期个人住房贷款支持证券化产品(RMBS)”标志着时隔七年后新一轮资产证券化重启。信贷资产支持证券注册制发行,住房抵押贷款证券化进程有望加速。

  我国MBS潜在规模超过10万亿。2014年底,我国个人购房贷款余额为11.5亿,意味着MBS潜在的存量资产规模超过10万亿。从美国的经验来看,美国住房抵押贷款资产证券化在利率市场化完成之后迅速发展,资产证券化率从1980年的7.6%大幅提升至64%,目前美国住房抵押贷款资产证券化接近90%。如果我国资产证券化率能够达到50%,则可以为银行提供5~6万亿的流动性。

  国家住房银行是居民住房领域的政策性金融机构。政策性金融机构是指由政府或政府机构发起、出资创立、参股或保证的,在特定的业务领域内从事政策性融资活动,以贯彻和配合政府的社会经济政策或意图的金融机构。目前市场上已成立的政策性金融机构,包括有国家开发银行、进出口银行、农业开发银行等,国家住房银行将成为居民住房领域的政策性金融机构。

  解决商贷期限错配和成本上升问题。中国商业性住房贷款的来源主要是银行吸收的各类存款,一方面,商贷资金来源期限短,而按揭贷款久期长,存在期限错配问题。另一方面,商贷资金成本因利率市场化而上升,商业性银行出于盈利性的考虑,没有意愿增长住房信贷。国家住房银行成立后,可以通过资产证券化或发行长期债券筹资,向银行购买住房贷款,促使银行提供更多的住房按揭贷款,使购房者获得更有力的住房信贷支持。

  建立保障房融资机制,为保障房开发提供低成本融资渠道。中国在大规模建设保障房的同时,没有建立起相应的融资机制,因而就使得保障性住房不得不与商品住房争夺银行开发贷款,这既不利于保障房的建设,也会制约商品住房的供给增加。国家住房银行成立后有望建立起为保障房开发提供低成本融资的渠道,同时也会使商品住房获得更多的开发贷款。

  设立国家住房银行条件成熟。截至去年底,全国住房公积金3.7万亿元,住房维修资金约5000亿元。如允许每年发行专项金融债券1万亿元,今年资金规模接近6万亿元,2020年预计达到20万亿元,可基本满足首套和改善性自住住房的低息贷款需求。

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